高鐵商業區40米大面寬建地
面寬40米在後龍高鐵特區商業區中屬於大面寬物件，具備以下開發利基：

· 店鋪最大化：可規劃多間臨路店面，適合零售、餐飲、便利商店等多元商業進駐，租金收益來源分散。
· 建築設計彈性：面寬充裕，可規劃獨棟商業大樓或複合式商辦，建築量體氣勢佳。
· 停車規劃便利：基地深度26米，配合8米路寬，有利於一樓停車空間或地下停車場出入口規劃。
· 品牌能見度高：大面寬臨路條件，適合知名品牌進駐，具廣告曝光效益。

可滿足一般商業區店鋪之交通進出需求，適合中型以下商業活動。惟若規劃大型商場或高強度商業使用，建議合併考量周邊道路系統（如高鐵特區內九宮格式交通路網）之整體連通性，以提升商業可及性。

區位與發展潛力分析

高鐵特區核心位置
本基地座落於後龍高鐵特區光華段，屬苗栗高鐵新市鎮之商業核心區位。後龍高鐵特區擁有高鐵苗栗站與台鐵豐富站雙鐵共構優勢，並透過72汶水快速道路串聯苗栗東西向交通，國道1號頭屋交流道車程約9分鐘、國道3號大山交流道車程約6分鐘，對外交通條件優越。區內205公頃特區採九宮格式交通路網規劃，電纜與網路全面地下化，具備現代化新市鎮之基礎條件。

陽明交大苗栗校區設立
國立陽明交通大學已與苗栗縣政府簽署合作協議，將於後龍高鐵園區設立苗栗校區，規劃2028年完工招生，初期設置進修推廣學院，年招生100人，分高科技、金融、半導體三個組別，後續將延伸開辦實驗中學及幼兒園，建構完整教育鏈。校區未來若持續導入教學、研究及產學合作資源，可望吸引學生、教職員及科技人才進駐，進

桃竹苗大矽谷計畫
行政院已核定「桃竹苗大矽谷推動方案」，苗栗縣政府以頭份與後龍園區作為開發主軸，其中後龍科學產業園區以330公頃規模成為大矽谷計畫中最具指標性的產業新基地，未來將串聯竹科、中科及苗栗高鐵特區，帶動西部科技走廊的完整布局與就業移居潮。後龍園區因國有地多、土地變更容易，被視為開發機會最大的園區之一，定位AI科技等優勢產業。大型開發商如寶佳集團的弘峻、鴻築及麗寶集團的名軒開發等，已搶進周邊苗栗高鐵特區購地與推案，顯示市場對該區域發展前景的高度認同。

人口逆勢增長
根據苗栗縣戶政服務網統計，苗栗高鐵特區所屬的「校椅里」人口數逐年增加，四年來逆勢增加564人，是苗栗縣內少數人口持續正成長的地區。區域內新港國中小雙語學校及親水公園等設施相繼落成，吸引自住人口進駐，為商業區土地提供了實質的消費人口支撐。

2027台灣燈會利多
苗栗縣政府接辦2027年台灣燈會，高鐵特區為主燈區所在，縣府已辦理「月相灣」水舞改建工程，後龍鎮公所亦展開清水廊道整頓及景觀復育工程，預期將大幅提升特區環境品質與能見度。

周邊生活機能
教育資源 新港國中小雙語學校（幼稚園至國中走路上學）、維真國中、後龍國小、陽明交大苗栗校區（規劃中）
交通建設 高鐵苗栗站、台鐵豐富站、72汶水快速道路、國道1號頭屋交流道（車程約9分鐘）、國道3號大山交流道（車程約6分鐘）
公共設施 北勢溪生態公園（22億打造，來回5.2公里人行步道及自行車道）、親水公園、後龍鎮公所、衛生局
商業機能 後龍市場、麗寶開發基地周邊商業區
醫療資源 衛生局、周邊診所

緊鄰後龍國小和維真國中，地處蛋黃區核心地段，附近生活設施完善，近後龍市場，周邊有衛生局、公園、麗寶開發基地及後龍鎮公所，生活機能成熟。

商辦大樓
規劃地上8至10層之商業辦公大樓，一樓店鋪出租、二樓以上辦公室，配合陽明交大苗栗校區及後龍科學產業園區未來進駐之企業需求，提前布局商辦市場。
複合式商場
一樓規劃零售店鋪與餐飲空間，二樓以上結合健身中心、親子育樂或醫療診所等目的性消費業種，滿足高鐵特區逐步成長之人口需求。

企業總部
面寬40米之基地條件適合企業興建總部大樓，兼具品牌形象展示與辦公機能，尤其適合布局苗栗科技廊帶之相關企業。

短期收益方案
在等待區域發展成熟期間，可先將土地規劃為平面停車場或臨時商業設施（如貨櫃商店、市集），創造過渡性收益，降低持有成本。